임대인이 월세를 올려달라고 하면 무조건 수용해야 하나요?

아닙니다. 상가건물 임대차보호법상 임대인의 차임 증액 청구는 원칙적으로 5% 범위 내에서만 가능합니다. 먼저 인상률 계산부터 하세요.

임대차 계약 갱신 요구는 언제 할 수 있나요?

임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신요구를 할 수 있고, 전체 임대차기간 10년을 넘지 않는 범위에서 보호됩니다.

협상은 무엇부터 준비하면 되나요?

최근 6개월 매출·고정비 표, 인상 요구율 계산표, 대체 점포 후보 시세를 함께 준비하면 협상력이 높아집니다.

상가 월세 올려달라면 바로 사인하지 마세요: 2026 자영업자 임대료 협상 가이드

핵심 요약

중기부 실태조사(2025-12-30 발표)에서 소상공인 경영 애로요인 중 **보증금·월세 부담은 26.3%**로 집계됐습니다.
임대차 만료가 다가오면 먼저 계약갱신요구권(최대 10년)과 차임 증액 상한(5%)부터 확인해야 합니다.
협상은 감정이 아니라 숫자로 해야 합니다. 인상요구율과 손익 임계 월세를 한 장 표로 만들면 결론이 빨라집니다.
월세를 고정비로만 보지 말고, 메뉴 손익표에 월세 배부액을 반영해야 가격 의사결정이 흔들리지 않습니다.

현장에서 가장 자주 나오는 상황은 이겁니다. “이번 계약부터 월세를 20만 원 올리겠습니다.”

이때 바로 답하지 마세요. 먼저 법적 범위와 우리 매장 손익 숫자를 확인한 뒤 협상해도 늦지 않습니다.

어려운 말, 먼저 짧게 풀게요

손익분기점: 적자도 흑자도 아닌, 본전이 되는 기준점
기여이익: 주문 1건이 고정비를 메우는 데 보태는 금액

1) 먼저 확인할 법적 기준 2개

계약갱신요구권(최대 10년)

상가건물 임대차보호법 안내 기준으로, 임차인은 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있고, 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 보호됩니다.

차임 증액 상한(5%)

임대인이 증액을 요구하더라도, 법령상 원칙은 청구 당시 차임 또는 보증금의 5% 범위 내 증액입니다.

즉, 월세 300만 원이라면 단순 계산 기준 최대 15만 원 범위입니다.

인상요구율(%) = (요구 월세 - 현재 월세) ÷ 현재 월세 × 100

2) 협상 전에 반드시 계산할 숫자 3개

① 인상요구율

예: 월세 300만 원 -> 330만 원 요구

(330 - 300) ÷ 300 × 100 = 10.0%

요구율이 5%를 넘으면, 먼저 법적 기준과 근거를 확인해야 합니다.

② 손익 임계 월세

손익 임계 월세 = 월 평균 기여이익 - (인건비 + 공과금 + 기타 고정비)

이 값보다 월세가 높아지면, 매출이 유지돼도 순이익이 빠르게 무너집니다.

③ 월세 배부액(메뉴별)

메뉴당 월세 배부액 = 월세 ÷ 월 판매수량

월세가 오르면 메뉴당 고정비가 자동으로 올라갑니다. 가격 조정이 필요한 메뉴를 미리 찾을 수 있습니다.

3) 30분 협상 준비 체크리스트

최근 6개월 매출·순이익·고정비 표를 1장으로 정리합니다.
현재 월세 대비 임대인 인상 요구율을 계산합니다.
월세 인상 시 메뉴당 고정비 상승폭을 계산합니다.
같은 상권 대체 점포 2~3곳 시세를 확보합니다.
“수용 가능한 상한 월세”를 숫자로 정하고 협상에 들어갑니다.

협상은 길게 설명할수록 불리합니다. “현재 손익 기준상 월세 상한은 X원입니다”처럼 짧고 숫자 중심으로 전달하는 편이 효과적입니다.

4) 협상 결렬 대비: 출구 전략도 같이 준비

월세 협상은 항상 타결된다는 보장이 없습니다. 그래서 동시에 아래를 준비해야 합니다.

포장·배달 비중이 높은 메뉴 중심으로 축소 이전 시뮬레이션
매출 상위 메뉴만 남기는 축소 운영안
이전 시 발생하는 일회성 비용(권리금/복구비/이사비) 추정

이 출구 전략이 있어야 협상에서도 유리합니다.

출처 (최종 확인: 2026-02-14)

지금 바로 할 일

임대인 요구안을 받은 즉시 인상요구율(%)부터 계산합니다.
우리 매장의 손익 임계 월세를 계산해 협상 상한선을 정합니다.
월세 인상안이 확정되면 메뉴당 월세 배부액을 다시 계산해 가격 정책에 반영합니다.