폐업했는데 보증금이 안 들어옵니다: 2026 자영업자 상가보증금 반환지연 대응 체크리스트

핵심 요약

• 폐업 직후 가장 큰 불안은 보증금 입금일이 미정인 상태입니다.
• 상가건물 임대차보호법 기준으로 대응 축은 4개입니다.
  • 제5조: 보증금 회수(집행권원 기반 경매 신청 등)
  • 제6조: 임차권등기명령(보증금 미반환 시 신청 가능)
  • 제20조: 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치·관할 분쟁 범위
  • 제21조: 분쟁조정 절차에 주택임대차분쟁조정 규정 준용
• 중기부 2023년 소상공인 실태조사 잠정결과(2025-12-30 발표)에서도 보증금·월세 부담 호소가 26.3%였습니다.
• 버티기 자금이 약한 매장일수록 감정 대응보다 순서 대응이 중요합니다.

현장에서는 이렇게 말합니다. “끝났는데 돈이 안 들어오면, 뭘 먼저 해야 하는지 모르겠다.”

정답은 하나입니다. 보증금 문제를 대화가 아니라 일정표로 다루는 것입니다.

어려운 말, 먼저 짧게 풀게요

• 권리금: 기존 점포의 영업 가치를 보고 주고받는 비용이에요.
• 고정비: 매출과 상관없이 매달 나가는 비용이에요.
• 변동비: 주문이 늘수록 함께 늘어나는 비용이에요.

1) 반환지연 대응, 48시간 안에 해야 할 일

1. 반환 요청 내용증명 발송(원금, 정산 항목, 회신기한 명시)
2. 임대차 종료 사실·정산자료(계약서, 납부내역, 원상복구 내역) 잠금
3. 임차권등기명령 검토 착수(보증금 미반환 상태 확인)

첫 48시간에 문서가 없으면, 2주 뒤에는 주장만 남습니다.

2) 체크포인트: 내 사건이 어디 단계인지

A단계: 임대인이 금액은 인정, 일정만 미확정
B단계: 공제항목(원상복구비/관리비)에서 금액 다툼
C단계: 반환 자체를 거부하거나 연락 회피

• A단계: 반환일 확정 문서부터 받습니다.
• B단계: 공제항목별 증빙을 항목 단위로 분해합니다.
• C단계: 임차권등기명령 + 분쟁조정/지급명령 검토를 즉시 병행합니다.

3) 법 기준으로 보는 실무 대응 루트

루트 1: 임차권등기명령(상가건물 임대차보호법 제6조)

• 임대차 종료 후 보증금이 반환되지 않으면 신청할 수 있습니다.
• 임차권등기를 마치면 대항력·우선변제권 유지에 핵심 장치가 됩니다.
• 핵심은 “나간 뒤 권리 공백”을 만들지 않는 것입니다.

루트 2: 집행권원 확보(상가건물 임대차보호법 제5조)

• 지급명령, 민사조정, 보증금반환청구소송 등으로 집행권원을 확보합니다.
• 제5조는 보증금 반환채권 회수 단계에서 실무적 기준점이 됩니다.
• 즉, “이길 가능성”보다 “회수 가능성”을 먼저 설계해야 합니다.

루트 3: 상가건물임대차분쟁조정위원회(제20조·제21조)

• 차임·보증금 증감, 보증금 또는 임차상가건물 반환 분쟁 등을 조정 대상으로 다룹니다.
• 대한법률구조공단 지부 등 설치기관 기반으로 접근할 수 있습니다.
• 협상 대화가 깨졌다면, 기록을 갖고 제도 트랙으로 옮기는 것이 빠릅니다.

4) 점주들이 실제로 많이 놓치는 5가지

• 반환 “예정”만 받고 확정일 문서를 안 받음
• 원상복구 공제내역을 총액으로만 합의함
• 임차권등기명령 준비 없이 명도부터 서두름
• 카톡/통화 기록을 분실해 분쟁 단계에서 증빙이 끊김
• 분쟁조정과 소송을 “택1”로 오해해 타이밍을 놓침

5) 바로 쓰는 반환지연 대응 문구

A. 1차 반환 확정 요청

[임대인 성함]님, [상호/호수] 임차인 [이름]입니다.
임대차 종료에 따른 보증금 정산내역(공제항목별)과
반환 예정일 확정 회신을 [YYYY-MM-DD]까지 요청드립니다.

B. 미회신/지연 시 2차 통지

기한 내 회신이 없어 재요청드립니다.
보증금 미반환 상태가 지속되어 임차권등기명령 및
분쟁조정 등 절차 검토를 진행하겠습니다.

짧고 건조하게 보내야 나중에 증빙으로 쓰기 쉽습니다.

6) 7일 실행표

Day 1: 내용증명 발송, 자료 잠금
Day 2: 공제항목 증빙표 작성
Day 3: 임차권등기명령 신청요건 점검
Day 4: 분쟁조정 신청서 초안 작성
Day 5: 지급명령/소송 필요성 판단
Day 6: 회수 시나리오(합의/조정/소송)별 현금흐름 계산
Day 7: 다음 14일 액션 캘린더 확정

핵심은 “누가 맞는가”가 아니라 “언제 돈이 들어오는가”입니다.

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출처 (최종 확인: 2026-02-14)

• 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법 제5조(보증금의 회수)
• 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법 제6조(임차권등기명령)
• 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법 제20조(상가건물임대차분쟁조정위원회)
• 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법 제21조(주택임대차분쟁조정위원회 준용)
• 찾기쉬운 생활법령정보: 상가건물 임대차 > 보증금의 회수 > 집행권원의 확보 및 분쟁조정
• 중소벤처기업부: 2023년 소상공인 실태조사 잠정결과(2025-12-30)

지금 바로 할 일

1. 오늘 안에 내용증명 1통(반환액·공제내역·기한 포함)을 발송합니다.
2. 임차권등기명령 신청에 필요한 증빙 묶음(계약서, 납부내역, 종료증빙)을 1개 폴더로 잠급니다.
3. 7일 실행표를 캘린더에 넣고 Day 3까지는 반드시 완료합니다.