「安い」と飛びつく前に──飲食店の居抜き物件、造作譲渡料の裏に隠れた200万円の落とし穴

物件探しのサイトで「居抜き」と検索すると、厨房機器付き・内装済み・すぐ営業可能——そんな言葉が並びます。

スケルトン（空っぽ）の物件をゼロから作るよりも数百万円安い。工事期間も短い。開業資金が限られている個人店にとって、居抜き物件は魅力的に見えます。

でも、ちょっと冷静になってください。

不動産サイトに載っている「造作譲渡料150万円」という数字は、あなたが払う金額の全部ではありません。むしろ、その数字だけ見て契約した人が、あとから追加で100万円、200万円と出費が膨らむ——そういうケースが、この業界では珍しくないのです。

この記事では、居抜き物件の「見えるコスト」と「見えないコスト」を分解します。原価計算の視点で、居抜きとスケルトンのどちらが本当に得なのかを判断できるようにまとめました。

先に結論

• 居抜き物件の造作譲渡料の相場は100〜300万円。 軽飲食（カフェ・バー）は低め、重飲食（焼肉・中華）は高め
• スケルトンとの差額は200〜300万円（15坪の場合）。ただし居抜きでも設備交換が発生すれば差は縮まる
• 見えないコストの代表は3つ：①設備の故障・入替、②ダクト・排気の問題、③電気・ガス・水道の容量不足
• 「現状有姿」が原則。 契約後に見つかった不具合は、基本的に買主（あなた）の負担
• 内見で確認すべきことをサボると、「安かったはず」の居抜きが、スケルトンより高くつく

居抜きとスケルトン、本当の費用差はいくらか

まず、数字で比較しましょう。15坪の飲食店を開業する場合の内装工事費です。

こう見ると、居抜きのほうが安いのは確かです。特に「前テナントと同じ業態で開業する」場合、追加工事がほとんど不要なこともある。

でも、この表には「隠れたコスト」が入っていません。

見えないコスト①：厨房機器が動かない

居抜き物件に残っている設備は、基本的に前のオーナーが数年使ったものです。

製氷機、業務用冷蔵庫、食洗機——見た目はきれいでも、中のコンプレッサーがへたっていたり、パッキンが劣化していたり。開業後1ヶ月で壊れた、という話は珍しくありません。

交換費用の目安

製氷機と冷蔵庫が両方壊れたら、中古に交換するだけでも23〜50万円。造作譲渡料が150万円で「安い」と思って契約したのに、実質200万円——ということが起こります。

製造年10年超の機器は要注意

厨房機器は、メーカーの部品保有期間が製造後8〜10年程度です。10年を超えると修理自体ができなくなり、丸ごと交換しかない。

内見のとき、機器のどこかに**メーカー名と製造年が書かれた銘板（プレート）**があります。必ず確認してください。ここを見ないで契約するのは、中古車を走行距離も確認せずに買うようなものです。

見えないコスト②：排気ダクトの問題

飲食店の居抜き物件で、最も高額な追加工事になりやすいのがダクトです。

よくあるパターン：

1. 前テナントがカフェで、自分は焼肉をやりたい。 排気量が足りず、ダクトの増設が必要。費用は50〜150万円
2. ダクトの油汚れが長年放置されている。 ファンの回転が落ちて排気能力が低下。清掃費用は5〜20万円、交換なら50万円以上
3. 排気口が隣の建物に向いている。 前テナント時代からクレームがあったのに、不動産会社が教えてくれなかった。防音・排気ルート変更で100万円超

ダクトの問題は、物件を借りてから発覚すると手遅れです。業態変更で排気量が変わる場合は、内見の段階で必ず確認してください。

見えないコスト③：電気・ガス・水道の容量不足

居抜き物件でもう一つ厄介なのが、インフラの容量です。

前テナントがカフェ（電気調理器中心・ガス少量）で、自分はラーメン屋（大量の湯沸かし・ガス火力が必要）をやる——この場合、ガス管の口径が細くて火力が出ない、ということがあります。

追加工事の費用感

とくに電気の幹線引き換えは大家さんの許可とビル全体の容量調整が必要なケースがあり、「やりたい業態ができない物件だった」と後から気づくこともあります。

Yahoo!知恵袋には、こんな投稿もあります。

「居抜きの飲食店舗を契約しました。前テナントはグリストラップを付けずに営業許可を取っていたようです。自分が保健所に申請したら、グリストラップの設置を求められました」

前テナントが許可を受けた当時と、今の保健所の基準が変わっていることもある。「前のお店が営業していたから大丈夫」は通用しません。

「現状有姿」という言葉の怖さ

居抜き物件の造作譲渡契約には、たいてい**「現状有姿にて引き渡す」**と書いてあります。

これは「今ある状態のまま渡しますよ。あとは自分で何とかしてね」という意味です。

つまり、契約後に冷蔵庫が壊れていたとわかっても、排水管が詰まっていたとわかっても、修理費はあなた持ち。

だからこそ、契約前の確認がすべてです。

交渉のポイント

• 可能であれば、造作譲渡契約に**「引渡し後14日以内に発覚した設備不良は売主負担」**という条項を入れる交渉をする
• 造作譲渡料の減額交渉は可能。設備が古い・一部故障している場合、その分を値引く根拠にできる
• リース品が含まれていないか確認する。 残りのリース料を引き継ぐことになると、予想外の月額負担が発生する

居抜き物件の内見チェックリスト

契約前の内見で確認すべきことを一覧にしました。この記事で一番大事な部分です。

①インフラ（最重要）

• 電気容量（アンペア数）は自分の業態に十分か。三相200V機器を使うなら対応しているか
• ガス管の口径は適切か。重飲食（中華・焼肉等）は大口径が必要
• 水道の水圧・口径は十分か。食洗機を使う場合、水圧不足だと動かない
• 排水管の状態。水を流してみて、詰まりや逆流がないか確認

②排気・換気

• 排気ダクトの吸い込みは十分か。ティッシュをかざして吸い込みを確認
• ダクト内部の油汚れ。フードを開けて中を覗く
• 排気口の位置。隣接建物への影響、近隣クレームの有無を不動産会社に確認
• ダクトの騒音。実際にファンを回して確認

③厨房機器

• 全機器の製造年を銘板で確認。10年超は部品供給終了リスクあり
• 冷蔵庫・冷凍庫は電源を入れて温度が下がるか確認。コンプレッサーの異音チェック
• 製氷機は実際に氷ができるか確認（内見時に電源が入っていないことが多い）
• ガス機器は点火テスト。火力の均一性を確認
• 食洗機は実際に1サイクル回してみる
• リース品が混ざっていないか。リース品には通常シールが貼ってある

④建物・内装

• グリストラップの有無と清掃状態。蓋を開けて中を確認
• 厨房の床防水。ひび割れや剥がれがないか。漏水事故は階下テナントへの賠償問題に発展する
• 天井裏。雨漏りの跡、配管の状態を可能な範囲で確認
• 壁・床の傷み。表面だけ塗り直してある場合、下地が腐っていることがある
• トイレ・手洗い。保健所の基準を満たしているか

⑤契約条件

• 退店理由を不動産会社に確認。売上不振なのか、体調なのか、立ち退きなのか
• 原状回復義務の範囲。退去時にスケルトンに戻す義務があるか
• 前テナントと近隣のトラブル歴。騒音・臭い・ゴミのクレームがなかったか
• 賃貸借契約の引き継ぎ条件。保証金・敷金の額と返還条件

「居抜きのほうが得」かどうかの判断基準

居抜きかスケルトンか——最終的には**「居抜きの総コスト」と「スケルトンの総コスト」を並べて比較する**しかありません。

居抜きの総コストの計算式

居抜きの総コスト ＝ 造作譲渡料
　　　　　　　　　＋ 追加内装工事費
　　　　　　　　　＋ 設備交換・修理の見込み費用
　　　　　　　　　＋ インフラ増設費用

判断シミュレーション（15坪・ラーメン店の例）

この場合、居抜きのほうが200〜300万円安い。ただし「前テナントがカフェで自分もカフェ」なら追加工事はほぼゼロで、差はさらに広がります。

逆に、前テナントと業態がまったく違う場合は、居抜きのメリットが薄れます。厨房レイアウトを大幅に変えるなら、スケルトンのほうがかえって安く済むこともある。

居抜きが「当たり」になる条件

すべてを総合すると、居抜き物件を選ぶべきケースはこうなります。

今週やること

1. 物件サイトで居抜き物件を探すとき、「造作譲渡料」だけでなく「前テナントの業態」を必ず確認する。 同業態かどうかで追加コストが大きく変わる
2. 気になる物件があったら、この記事のチェックリストを印刷して内見に持っていく。 スマホで写真を撮りながら、1項目ずつ確認
3. 内見時に必ず電源を入れてもらう。 冷蔵庫・製氷機・食洗機は動かさないとわからない。不動産会社に事前に依頼
4. 造作譲渡料は交渉できる。 設備が古い・一部故障している場合、根拠を示して減額を申し出る
5. 「居抜きの総コスト」と「スケルトンの総コスト」を並べた比較表を作る。 造作譲渡料だけ見て「安い」と判断しない

物件選びは、飲食店経営の「最初の原価計算」です。造作譲渡料の安さに目を奪われて、後から予想外のコストが膨らむのは、原材料の仕入れ値だけ見て歩留まりを無視するのと同じ。見えるコストだけでなく、見えないコストまで含めて比較する——この習慣が、開業後の資金繰りを守ります。

日々の食材原価も、設備コストも含めてトータルで管理したい方は、**KitchenCost**で原価計算を始めてみてください。