「閉店するのにも、こんなにお金がかかるのか」
「赤字が続いて、もう店を閉めよう」──そう決断した店主が、最後に直面するのが原状回復費用だ。
原状回復とは、借りた物件を「借りたときの状態」に戻すこと。飲食店の場合、多くの契約ではスケルトン（コンクリートむき出し）に戻すことが求められる。
つまり、開業時に数百万円かけて作った内装を、お金を払って全部壊すということだ。
15坪の居酒屋なら75万〜120万円。20坪の焼肉店なら160万〜300万円。
閉店を決めて、ようやく赤字から解放されると思ったのに、最後に大きな出費が待っている。しかも、この費用を知らずに閉店計画を立てると、取り返しのつかないことになる。
原状回復の費用相場──業態別・坪単価の目安
原状回復費用は、業態と広さで大きく変わる。
業態別の坪単価
| 業態 | 坪単価 | 15坪の場合 | 20坪の場合 |
|---|---|---|---|
| カフェ・軽飲食 | 3万〜5万円 | 45万〜75万円 | 60万〜100万円 |
| 居酒屋・定食屋 | 5万〜8万円 | 75万〜120万円 | 100万〜160万円 |
| ラーメン店 | 7万〜12万円 | 105万〜180万円 | 140万〜240万円 |
| 焼肉店 | 8万〜15万円 | 120万〜225万円 | 160万〜300万円 |
なぜ「重飲食」ほど高いのか？
焼肉店やラーメン店の原状回復費用が高い理由は明確だ。
- 排煙ダクト：焼肉店のダクトは長く太い。撤去に手間がかかる
- グリストラップ：大型のもの（200L以上）は撤去・埋め戻しが必要
- 壁・天井の油汚れ：長年の油煙で染みついた汚れは、清掃では落ちない。壁材ごと撤去
- 給排水管：厨房の増設分の配管を撤去する必要がある
費用が「さらに」高くなるケース
| 条件 | 追加コスト |
|---|---|
| 地下や上層階（搬出が困難） | +20〜50% |
| 夜間しか工事ができない | +30〜50% |
| 個室が多い（壁の撤去量が増える） | +10〜30% |
| 大幅な間取り変更をしていた | +20〜40% |
| アスベスト含有建材がある（古い物件） | +50万〜100万円以上 |
「契約書を見たら、スケルトン返しって書いてあった」
閉店を決めてから初めて賃貸借契約書を読み返す──そんな店主は少なくない。
契約書でチェックすべき5つのポイント
| チェック項目 | 確認すること |
|---|---|
| 原状回復の範囲 | 「スケルトン返し」か「現状渡し」か。多くの飲食店の契約は「スケルトン返し」 |
| 解約予告期間 | 何ヶ月前に通知が必要か。3ヶ月が多いが、6ヶ月の契約もある |
| 解約違約金 | 契約期間内の途中解約にペナルティはあるか |
| 工事業者の指定 | 大家指定の業者で工事しなければならないか |
| 敷金（保証金）の返還条件 | 原状回復費用を差し引いた残額が返ってくるか、「償却」でいくら引かれるか |
最も注意すべきは「業者指定」
契約書に「原状回復工事は貸主の指定する業者に依頼すること」と書いてある場合、相見積もりが取れない。
大家指定業者は相場より30〜50%高いことが珍しくない。これは、大家と業者の間にバックマージン（紹介料）が発生しているケースがあるためだ。
対策：契約書に業者指定がない場合は、必ず自分で3社以上の相見積もりを取る。指定がある場合でも、「指定業者の見積もりが相場より大幅に高い」と主張して交渉する余地はある。
原状回復費用を「ゼロ」にする方法──居抜き売却
居抜き売却（造作譲渡）が成功すれば、原状回復費用はゼロになる。さらに、造作譲渡料としてお金がもらえることもある。
居抜き売却の仕組み
- 閉店する店の内装・設備をそのまま次のテナントに引き渡す
- 次のテナントは安く開業できる（スケルトンから内装を作る費用が不要）
- 閉店する側は原状回復工事が不要になる
居抜き売却が成功する条件
| 条件 | 詳細 |
|---|---|
| 大家の承認 | 大家が居抜き退去を認めること。「必ずスケルトンに戻せ」と言われたらNG |
| 買い手の存在 | 同業態（飲食店→飲食店）の次のテナントが見つかること |
| 設備の状態 | 厨房機器が古すぎない（10年以内が目安）。故障品はマイナス査定 |
| 立地 | 人通りの多い立地ほど買い手が見つかりやすい |
| 家賃 | 相場と比べて高すぎない家賃設定 |
造作譲渡料の相場
| 物件の条件 | 造作譲渡料の目安 |
|---|---|
| 築浅・好立地・設備良好 | 50万〜200万円もらえる |
| 標準的な物件 | 0円（無償譲渡） |
| 老朽化・郊外 | 買い手が見つかれば御の字 |
重要：居抜き売却は時間がかかる。閉店を決めたら3ヶ月以上前に仲介業者に相談を始めるのが理想。ギリギリになると買い手が見つからず、結局スケルトン工事をする羽目になる。
居抜き売却の仲介業者
| 業者 | 特徴 |
|---|---|
| 飲食店ドットコム（居抜き売却） | 飲食店専門、ネットワークが広い |
| ABC店舗 | 全国対応、スピード対応 |
| 店舗買取り.com | 無料査定、最短即日対応 |
仲介手数料は造作譲渡価格の**10〜20%**が相場。無償譲渡の場合は定額手数料（5万〜10万円程度）のケースもある。
見積もりの「一式」に騙されない
原状回復工事の見積もりで最も注意すべきは、「一式」という表記だ。
悪い見積もりの例
原状回復工事 一式 ¥1,500,000これでは、何にいくらかかっているのかまったくわからない。
良い見積もりの例
| 項目 | 内容 | 金額 |
|---|---|---|
| 内装解体工事 | 壁・天井・床の撤去 | 35万円 |
| 設備撤去工事 | 厨房機器・空調・照明の撤去 | 25万円 |
| 給排水管撤去 | 増設分の配管撤去 | 15万円 |
| ダクト撤去 | 排煙ダクトの撤去 | 20万円 |
| 電気工事 | 増設分の配線撤去 | 10万円 |
| 廃材処分費 | 産業廃棄物処理 | 15万円 |
| 諸経費 | 養生・安全対策・管理費 | 10万円 |
| 合計 | 130万円 |
項目ごとの内訳を必ず出させること。 「一式」のまま契約すると、後から追加費用を請求されるリスクもある。
「閉店のお金」を最小化するタイムライン
閉店を決めてから退去までの理想的なスケジュール。
閉店6ヶ月前
- 賃貸借契約書を読み返す（解約予告期間・原状回復条件）
- 居抜き売却の可能性を仲介業者に相談
- 大家に「閉店を検討している」と非公式に相談
閉店3ヶ月前
- 大家に書面で解約を通知
- 原状回復工事の見積もりを3社から取る
- 居抜きの買い手がいなければ、工事業者を確定
- 厨房機器の買取査定（リサイクル業者）
閉店1ヶ月前
- スタッフへの通知・退職手続き
- 仕入れ先への通知・支払い精算
- 常連客への感謝と閉店告知
閉店日
- 営業終了
- 在庫の処分（食材は廃棄、酒類は引き取り業者へ）
閉店後〜退去
- 原状回復工事（2〜4週間）
- 大家の検査・引き渡し
- 敷金の精算（原状回復費用を差し引いた残額の返還）
閉店で「最後まで損しない」ために
閉店は悲しい。でも、最後の最後でさらに損をする必要はない。
知らなかったせいで、大家指定業者に相場の2倍の原状回復費用を払い、居抜き売却という選択肢を逃し、解約予告期間を過ぎて余計な家賃を払い続ける──そんなケースが本当に多い。
今週やること：
-
賃貸借契約書を引っ張り出して、「原状回復」の条項を読む
- スケルトン返しか？ 業者指定はあるか？ 解約予告は何ヶ月前か？
-
まだ閉店を決めていなくても、「もし閉めるならいくらかかるか」を把握しておく
- 坪数 × 業態別の坪単価で概算できる
-
居抜き売却という選択肢を知っておく
- 閉店＝スケルトンに戻すだけではない
閉めると決めたその日から、時間との勝負が始まる。早く動くほど、選択肢は多い。
閉店を考える前に、まず「いくら売れば利益が出るか」を正確に知ることが大切です。KitchenCostなら、レシピごとの原価と利益率をスマホで簡単に確認できます。「なんとなく赤字な気がする」を「数字で見える」に変えてみませんか。