임차권양도는 임대인 동의 없이 진행할 수 있나요?

원칙적으로 어렵습니다. 민법 제629조에 따라 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없고, 위반 시 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.

권리금 회수는 언제부터 보호되나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의4에 따라 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지, 임대인은 임차인이 주선한 신규임차인의 권리금 지급을 정당한 사유 없이 방해하면 안 됩니다.

권리금 분쟁이 생기면 손해배상 청구 기한이 있나요?

있습니다. 같은 법 제10조의4에 따라 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상 청구권을 행사해야 합니다.

양도 먼저 꺼내면 계약 깨질 수 있습니다: 2026 자영업자 임차권양도·권리금 체크리스트

핵심 요약

중기부 2023년 소상공인 실태조사(2025-12-30 발표)에서 경영애로는 원재료비(39.7%), 상권쇠퇴(36.7%), 경쟁심화(35.1%), 보증금·월세(26.3%) 순으로 나타났습니다.
점포를 넘기거나 철수해야 하는 상황에서는 법 순서를 틀리면 권리금 회수 가능성이 크게 떨어집니다.
임차권양도는 민법 제629조(임대인 동의) 기준, 권리금 회수는 상가건물 임대차보호법 제10조의4 기준으로 따로 관리해야 합니다.
핵심은 감정 대응이 아니라 증빙 대응입니다. 문자·메일·주선 내역·시세 근거를 남겨야 합니다.

장사가 힘들어질수록 많은 사장님이 같은 질문을 합니다. “가게를 넘기고 싶은데, 임대인이 안 된다고 하면 끝인가요?”

끝은 아닙니다. 다만 순서를 바꾸면 정말 끝날 수 있습니다.

어려운 말, 먼저 짧게 풀게요

손익분기점: 적자도 흑자도 아닌, 본전이 되는 기준점

1) 먼저 구분: 임차권양도와 권리금은 다른 트랙입니다

임차권양도(민법 제629조)

임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 전대할 수 없음
위반 시 임대인은 계약 해지 가능

즉, 양도 자체는 임대인 동의가 사실상 출발점입니다.

권리금 회수기회 보호(상가임대차보호법 제10조의4)

보호기간: 임대차 종료 6개월 전 ~ 종료 시
임대인은 정당한 사유 없이 신규임차인 계약 체결 거절 등 방해 금지
위반 시 손해배상 책임, 청구권은 종료일로부터 3년

실무적으로는 “양도 동의 협상”과 “권리금 회수 증빙”을 동시에 준비해야 합니다.

2) 종료 6개월 전부터 쓰는 실무 로드맵

D-180 ~ D-120

임대차계약서에서 양도·전대·원상복구 조항을 표시합니다.
임대인과의 커뮤니케이션 채널을 문자/이메일로 고정합니다.
점포 손익표(최근 6개월)와 상권 시세 자료를 정리합니다.

D-120 ~ D-60

신규임차인 후보를 실제로 주선하고 접촉 기록을 남깁니다.
제시 임차조건(보증금·월세·계약기간)을 문서화합니다.
임대인의 답변(수락/거절/조건변경)을 날짜별로 보관합니다.

D-60 ~ D-Day

임대인 거절 사유가 정당한 사유인지 법 조문 기준으로 점검합니다.
권리금 계약 초안과 지급의사 확인 자료를 확보합니다.
종료일 기준 손해 추정표를 작성합니다.

3) 분쟁을 키우는 신호 4개

임대인이 신규임차인에게 기존 시세 대비 현저히 높은 차임·보증금을 요구함
“그냥 안 받겠다”처럼 사유 없는 거절만 반복함
임대인이 직접 권리금을 요구하거나 임차인 권리금 수수를 막음
전화만 하고 기록을 남기지 않음

이 4개가 겹치면, 나중에 말로는 못 이깁니다. 기록이 있어야 협상도 되고 분쟁도 대응됩니다.

4) 숫자로 결정: 유지 vs 양도

양도 순유입 = 예상 권리금 - (원상복구비 + 중개비 + 이전비용 + 기타 정산비)
6개월 계속영업 손익 = 6개월 예상 영업이익 - 추가 고정비 리스크

양도 순유입이 6개월 계속영업 손익보다 크고, 현금흐름도 버겁다면 미루는 것이 항상 정답은 아닙니다.

결정은 감정이 아니라 손익과 리스크로 해야 합니다.

5) 계약 전 체크리스트

임대차계약서: 양도/전대/원상복구/위약 조항 확인
법 조문: 민법 제629조, 상가임대차보호법 제10조의4 확인
신규임차인: 자력·업종·조건 협의 문서 확보
임대인 소통: 문자/메일로 날짜·사유 기록
종료 손익: 권리금·복구비·보증금 정산 시뮬레이션

출처 (최종 확인: 2026-02-14)

지금 바로 할 일

종료 예정일 기준으로 6개월 역산 일정표를 만듭니다.
임대인과의 대화 채널을 문자/메일로 전환해 기록을 남깁니다.
신규임차인 주선 내역과 조건표를 문서로 묶어 권리금 회수 증빙을 준비합니다.