계약갱신 요구는 언제까지 할 수 있나요?

상가건물 임대차보호법 제10조제1항 기준으로 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

임차인이 월세를 얼마나 밀리면 해지 리스크가 커지나요?

상가건물 임대차보호법 제10조의8에 따라 차임연체액이 3기 차임액에 달하면 임대인이 계약 해지를 할 수 있습니다.

권리금 회수기회 보호는 종료 직전에도 유효한가요?

상가건물 임대차보호법 제10조의4제1항 기준으로 종료 6개월 전부터 종료 시까지 보호되며, 이 기간의 협상·거절 내역을 문서로 남겨야 합니다.

종료 통보 전에 이 문장부터 준비하세요: 2026 자영업자 상가계약 종료 협상 스크립트

핵심 요약

상가계약 종료 협상은 주장보다 타임라인+문서로 승부가 납니다.
법 기준 3개를 동시에 봐야 합니다.
- 제10조: 갱신요구 기간(만료 6개월 전~1개월 전), 10년 범위
- 제10조의4: 권리금 회수기회 보호(종료 6개월 전~종료 시)
- 제10조의8: 차임연체 3기 도달 시 해지 가능
중기부 2023년 소상공인 실태조사 잠정결과(2025-12-30 발표)에서 보증금·월세 부담 호소는 26.3%였습니다.
임대차 종료 협상에서 한 문장 실수는 곧 보증금 정산 손실로 이어집니다.

끝날 때 갈등이 커지는 이유는 법을 몰라서가 아니라 대화 순서를 틀려서입니다.

어려운 말, 먼저 짧게 풀게요

권리금: 기존 점포의 영업 가치를 보고 주고받는 비용이에요.
고정비: 매출과 상관없이 매달 나가는 비용이에요.
변동비: 주문이 늘수록 함께 늘어나는 비용이에요.

1) 협상 시작 전 숫자 4개를 먼저 고정하세요

종료 희망일(또는 인도일)
미납 차임·관리비 잔액
원상복구 예상비
보증금 정산 예상 순유입

종료 순유입 = 예상 반환보증금 - (미납차임 + 관리비 + 원상복구비 + 기타 공제)

이 숫자를 모르면 협상은 감정전으로 흐릅니다.

2) 법 조문 기준으로 협상 프레임 잡기

제10조(계약갱신 요구 등)

갱신요구 가능기간: 만료 6개월 전부터 1개월 전까지
임차인의 갱신요구권 행사기간: 최초 임대차 포함 총 10년 범위
해지 리스크: 3기 차임액 연체 이력은 갱신/협상에서 치명적 변수

제10조의4(권리금 회수기회 보호)

보호기간: 종료 6개월 전부터 종료 시까지
임대인의 정당한 사유 없는 신규임차인 계약 거절 등 방해행위는 분쟁 포인트
종료 협상기에는 후보자 제안 조건과 임대인 회신을 같은 표로 관리해야 합니다.

제10조의8(차임연체와 해지)

차임연체액이 3기 차임액에 도달하면 임대인이 계약해지를 할 수 있습니다.
종료 협상 중에도 연체 누적을 방치하면 협상 카드가 급격히 약해집니다.

3) 바로 쓰는 종료 협상 스크립트

스크립트 A: 종료 협상 개시 문자

[임대인 성함]님, [상호] 임차인 [이름]입니다.
[YYYY-MM-DD] 기준 임대차 종료 관련해,
미납 항목·원상복구 범위·보증금 정산 일정을 문서로 합의하고자 합니다.
가능하신 협의 일시 2~3개를 회신 부탁드립니다.

스크립트 B: 원상복구 범위 확정 요청

현장 확인 후 원상복구 범위를 아래 항목으로 확정 요청드립니다.
1) 필수 복구 항목
2) 제외 항목
3) 비용 산정 기준(견적 주체/검수 일정)
회신 주시면 공사 일정과 인도일을 맞춰 진행하겠습니다.

스크립트 C: 보증금 정산 일정 확정

종료일 [YYYY-MM-DD] 기준으로
미납 차임·관리비·복구비 공제내역과 보증금 반환예정일을
문서(문자/메일)로 확인 요청드립니다.

짧고 건조하게 쓰는 것이 핵심입니다.

4) 협상 기록표 템플릿

일자 | 채널 | 핵심 합의/쟁점 | 다음 액션 | 증빙 파일명
2026-02-14 | 문자 | 원상복구 범위 1차 제시 | 임대인 회신 대기 | 20260214_sms.png

항목 | 임차인안 | 임대인안 | 차이 | 상태
원상복구비 | 250만 원 | 420만 원 | 170만 원 | 재협의
보증금 반환일 | 3/5 | 3/25 | 20일 | 협의중

5) 종료 협상에서 자주 터지는 실수

계약 종료 논의 중 차임 연체가 3기 수준으로 누적됨
원상복구 범위를 구두로만 합의함
권리금 후보자 조건을 문서로 남기지 않음
“보증금 나중에 보자”는 말만 믿고 정산일을 확정하지 않음

종료 협상의 목적은 “좋게 끝내기”가 아니라 “숫자를 확정해 끝내기”입니다.

출처 (최종 확인: 2026-02-14)

지금 바로 할 일

종료 협상용 숫자 4개(종료일, 미납액, 복구비, 순유입)를 오늘 기준으로 확정합니다.
스크립트 A~C를 그대로 복사해 임대인과의 첫 합의 메시지를 발송합니다.
협상 기록표를 만들어 모든 회신을 날짜순으로 저장합니다.