핵심 요약
- 권리금 분쟁은
법 해석보다증빙 품질에서 승부가 갈립니다. - 상가건물 임대차보호법 제10조의4 기준:
- 보호기간: 종료 6개월 전 ~ 종료 시
- 방해행위 금지: 정당한 사유 없는 신규임차인 계약 거절 등
- 손해배상 청구권: 종료일부터 3년
- 민법 제629조 기준: 임차권 양도·전대는 임대인 동의가 핵심입니다.
- 중기부 2023년 소상공인 실태조사 잠정결과(2025-12-30)에서
보증금·월세부담 호소가 26.3%로 집계됐습니다. 임대차 협상 실패는 곧 현금흐름 위험입니다.
실무에서 자주 듣는 말이 있습니다. “임대인이 안 된다고만 해서, 방법이 없어요.”
방법은 있습니다. 다만 말로 남기면 약하고, 문서로 남기면 강해집니다.
어려운 말, 먼저 짧게 풀게요
권리금: 기존 점포의 영업 가치를 보고 주고받는 비용이에요.고정비: 매출과 상관없이 매달 나가는 비용이에요.변동비: 주문이 늘수록 함께 늘어나는 비용이에요.
1) 분쟁 대응 기본 원칙 3가지
- 전화보다 문자·메일 우선: 날짜와 문구가 남아야 합니다.
- 주장보다 타임라인 우선: 누가 언제 무엇을 제안·거절했는지 먼저 정리합니다.
- 감정표현보다 숫자 우선: 권리금 제안액, 임대차 조건, 손해 추정액을 같이 남깁니다.
2) 바로 쓰는 문서 템플릿 6종
아래 템플릿은 “작성 후 바로 저장”이 목적입니다. 문장 완성도보다 타임스탬프 확보가 더 중요합니다.
템플릿 A: 신규임차인 주선 통지서
제목: 신규임차인 주선 통지(상가건물 임대차보호법 제10조의4 관련)
발신: [임차인명]
수신: [임대인명]
일시: [YYYY-MM-DD HH:MM]
내용:
- 주선 대상자: [성명/상호]
- 제안 조건: 보증금 [ ], 월세 [ ], 계약기간 [ ]
- 면담 가능일: [ ]
- 회신 요청 기한: [YYYY-MM-DD]템플릿 B: 임대인 회신 기록표
일자 | 채널 | 임대인 회신 요지 | 거절/조건변경 사유 | 증빙 파일명
2026-02-14 | 문자 | "조건 재검토" | 보증금 증액 요구 | 20260214_sms.png템플릿 C: 권리금 지급의사 확인서(후보자)
- 후보자 정보: [성명/연락처]
- 지급의사 금액: [ ]원
- 지급 전제조건: [임대차 계약 체결 시]
- 작성일: [YYYY-MM-DD]
- 서명/날인: [ ]템플릿 D: 조건 비교표(임차인 제안 vs 임대인 요구)
항목 | 임차인 주선안 | 임대인 요구안 | 차이
보증금 | [ ] | [ ] | [ ]
월세 | [ ] | [ ] | [ ]템플릿 E: 현장/통화 메모(즉시작성)
- 일시:
- 참석자:
- 핵심 발언(가급적 직접표현):
- 후속 약속:
- 증빙 첨부:템플릿 F: 손해 추정표(분쟁 대비)
손해 추정 기준액 = min(신규임차인 지급 예정 권리금, 종료 시점 권리금 시세)
추가비용 = 공실기간 비용 + 원상복구 추가비 + 중개비3) 종료 6개월 전부터 쓰는 타임라인
D-180 ~ D-120
- 임대차계약서 양도·전대 조항 체크
- 신규임차인 모집 및 기본 조건 고정
- 통지서/회신기록표 운용 시작
D-120 ~ D-60
- 임대인과 후보자 조건협의 기록 누적
- 거절·조건변경 사유 문서화
- 권리금 지급의사 확인서 확보
D-60 ~ 종료일
- 분쟁 가능성 신호 점검
- 손해 추정표 최신화
- 종료일 기준 증빙 패키지 완성
4) 분쟁 가능성이 높아지는 신호
- 임대인이 이유 없이 면담 자체를 미룸
- 임대인이 반복적으로 조건을 급격히 상향
- 임대인이 후보자에게 직접 권리금을 요구
- 임차인이 통화만 하고 문서화를 안 함
한 가지라도 보이면 기록강도를 올려야 합니다.
5) 최종 점검표
- 보호기간(종료 6개월 전~종료 시) 안에서 주선 행위가 이루어졌는가
- 후보자 지급의사와 조건이 문서로 남아 있는가
- 임대인 거절·조건변경 사유가 날짜별로 정리됐는가
- 손해 추정표를 종료일 기준으로 업데이트했는가
- 청구권 행사 가능기간(종료일부터 3년)을 캘린더에 등록했는가
권리금은 협상의 언어이기도 하지만, 분쟁에서는 결국 증빙의 언어로 판단됩니다.
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출처 (최종 확인: 2026-02-14)
- 국가법령정보센터: 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호)
- 국가법령정보센터: 민법 제629조(임차권의 양도, 전대의 제한)
- 찾기쉬운 생활법령정보: 상가건물 임대차보호
- 중소벤처기업부: 2023년 소상공인 실태조사 잠정결과(2025-12-30)
지금 바로 할 일
- 템플릿 A~F를 매장 상황에 맞게 파일로 생성해 두고, 다음 대화부터 바로 기록합니다.
- 임대인·신규임차인과의 소통 채널을 문자/메일로 통일합니다.
- 종료일 기준 6개월 타임라인과 3년 청구권 기한을 캘린더에 함께 등록합니다.